![]() |
![]() |
![]() |
Оценка всех видов собственности в Москве |
![]() |
||||
![]() |
![]() |
![]() |
||||||
![]() |
|
![]() |
||||||
![]() |
![]() |
|||||||
![]() |
![]() |
![]() |
||||||
![]() |
![]() |
|||||||
![]() |
![]() |
|||||||
![]() |
![]() |
|||||||
![]() |
![]() |
|
Методические рекомендацииМетодические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участковРаспоряжение Минимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р "Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков" В соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 "Об утверждении стандартов оценки" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N29, ст. 3026): утвердить прилагаемые методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков. Министр УТВЕРЖДЕНЫ МЕТОДИЧЕСКИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ I. Общие положения Настоящие методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков разработаны Минимуществом России в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519 "Об утверждении стандартов оценки". II. Методические основы оценки рыночной стоимости права аренды земельных участков Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от правомочий арендатора, срока действия права, обременений права аренды, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка. Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания). Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования). Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. III. Общие рекомендации по проведению оценки При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей. В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать: •· сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной; •· сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка; •· основание возникновения права аренды у арендатора; •· определение правомочий арендатора; •· срок, на который заключен договор аренды земельного участка; •· величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; •· характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости. IV. Методы оценки Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. На сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. На доходном подходе основаны: метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Далее приведено содержание перечисленных методов применительно к оценке рыночной стоимости права аренды земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и права аренды земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. 1. Метод сравнения продаж Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом сравнения продаж рекомендуется использовать положения пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка методом сравнения продаж в составе факторов стоимости, в том числе, учитываются следующие факторы: •· период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды; •· величина арендной платы, предусмотренная договором аренды; •· порядок и условия внесения (в том числе периодичность) и изменения арендной платы, предусмотренные договором аренды; •· необходимость получения согласия собственника на совершение сделки с правом аренды; •· наличие у арендатора права выкупа арендованного земельного участка; •· наличие у арендатора преимущественного права на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды. 2. Метод выделения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом выделения рекомендуется использовать положения пункта 2 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. 3. Метод распределения Метод применяется для оценки права аренды застроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом распределения рекомендуется использовать положения пункта 3 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р. 4. Метод капитализации дохода Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения за одинаковые промежутки времени равных между собой по величине или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода от оцениваемого права аренды земельного участка. Метод предполагает следующую последовательность действий: •· расчет величины дохода за определенный период времени, создаваемого правом аренды земельного участка при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка; •· определение величины соответствующего коэффициента капитализации дохода; •· расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка путем капитализации дохода, создаваемого данным правом. Под капитализацией дохода понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин дохода за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины дохода за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации. При оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка доход от данного права рассчитывается как разница между земельной рентой и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, за соответствующий период. При этом величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ставкам арендной платы (наиболее вероятным ставкам арендной платы, по которым земельный участок может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства). Определение рыночных ставок арендной платы в рамках данного метода предполагает следующую последовательность действий: •· отбор для земельного участка, право аренды которого оценивается, аналогичных объектов, ставки арендной платы по которым известны из сделок аренды и (или) публичной оферты; •· определение элементов, по которым осуществляется сравнение земельного участка, право аренды которого оценивается, с аналогами (далее - элементов сравнения); •· определение по каждому элементу сравнения характера и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; •· определение по каждому элементу сравнения корректировок ставок арендной платы аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от земельного участка, право аренды которого оценивается; •· корректировка по каждому элементу сравнения ставки арендной платы каждого аналога, сглаживающая их отличия от земельного участка, право аренды которого оценивается; •· расчет рыночной ставки арендной платы для земельного участка, право аренды которого оценивается, путем обоснованного обобщения скорректированных ставок арендной платы аналогов. При расчете коэффициента капитализации для дохода создаваемого правом аренды земельного участка, следует учитывать: •· безрисковую ставку отдачи на капитал; •· величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в приобретение оцениваемого права аренды; •· наиболее вероятный темп изменения дохода от права аренды земельного участка и наиболее вероятное изменение его стоимости (например, при уменьшении стоимости права аренды - учитывать возврат капитала, инвестированного в приобретение права аренды). В случае наличия достоверной информации о величине дохода создаваемого аналогом объекта оценки за определенный период времени и его цене, коэффициент капитализации для дохода, создаваемого правом аренды земельного участка, может определяться путем деления величины дохода, создаваемого аналогом за определенный период времени, на цену данного аналога. 5. Метод остатка Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом остатка рекомендуется использовать положения пункта 5 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей: •· в составе операционных расходов, в том числе, учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; •· разница между чистым операционным доходом от единого объекта недвижимости и чистым операционным доходом, относящимся к улучшениям земельного участка, является частью земельной ренты, не изымаемой собственником земельного участка в форме арендной платы, а получаемой арендатором; •· при расчете коэффициента капитализации для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения разницы между величиной ренты и величиной арендной платы, предусмотренной договором аренды, период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора аренды на определенный срок. 6. Метод предполагаемого использования Метод применяется для оценки права аренды застроенных и незастроенных земельных участков. При проведении оценки рыночной стоимости права аренды методом предполагаемого использования рекомендуется использовать положения пункта 6 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 6.03.2002 № 568-р, с учетом следующих особенностей: •· в составе операционных расходов, в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка; •· при расчете ставки дисконтирования для дохода от права аренды следует учитывать вероятность сохранения дохода от данного права; при определении прогнозного периода следует учитывать период времени, оставшийся до окончания срока действия договора аренды, а также возможность заключения арендатором нового договора на определенный срок. |
|
Оценка Москва - Агентство оценки и экспертизы собственности «Дисконт», оценка квартиры в Москве, оценка недвижимости в Москве, оценка бизнеса Москва, оборудования, сооружений, оценка автомобиля, оценка Москва
услуги оценщика, оценка, услуги оценщика москва, услуги оценщика в москве, услуги оценщика московская область, услуги оценщика в московской области, услуги оценщика вднх, услуги оценщика на вднх, услуги оценщика ввц, услуги оценщика на ввц, услуги оценщика у вднх, услуги оценщика на вднх, услуги оценщика у м. вднх, услуги оценщика на м. вднх, услуги по оценке, оценка недвижимости, оценка недвижимости москва, оценка недвижимости в москве, оценка недвижимости московская область, оценка недвижимости в московской области, оценка недвижимости свао, оценка недвижимости сао, оценка недвижимости вао, оценка недвижимости цао, оценка недвижимости ювао, оценка недвижимости юао, оценка недвижимости юзао, оценка недвижимости зао, оценка недвижимости сзао, оценка недвижимости в свао, оценка недвижимости в сао, оценка недвижимости в вао, оценка недвижимости в цао, оценка недвижимости в ювао, оценка недвижимости в юао, оценка недвижимости в юзао, оценка недвижимости в зао, оценка недвижимости в сзао, оценка недвижимости в свао москвы, оценка недвижимости в сао москвы, оценка недвижимости в вао москвы, оценка недвижимости в цао москвы, оценка недвижимости в ювао москвы, оценка недвижимости в юао москвы, оценка недвижимости в юзао москвы, оценка недвижимости в зао москвы, оценка недвижимости в сзао москвы, оценка недвижимости вднх, оценка недвижимости ввц, оценка недвижимости на вднх, оценка недвижимости у вднх, оценка недвижимости у м. вднх, оценка недвижимости на ввц, оценка недвижимости в новогиреево, оценка недвижимости алексеевская, оценка недвижимости ботанический сад, оценка недвижимости медведково, оценка недвижимости свиблово, оценка недвижимости бабушкинская, оценка недвижимости рижская, оценка недвижимости проспект мира, оценка ущерба, оценка ущерба в москве, оценка ущерба москва, оценка ущерба московская область, оценка ущерба в москве, оценка ущерба в московской области, оценка ущерба свао, оценка ущерба вао, оценка ущерба сао, оценка ущерба цао, оценка ущерба ювао, оценка ущерба юао, оценка ущерба юзао, оценка ущерба зао, оценка ущерба сзао, оценка ущерба в свао, оценка ущерба в вао, оценка ущерба в сао, оценка ущерба в цао, оценка ущерба в ювао, оценка ущерба в юао, оценка ущерба в юзао, оценка ущерба в зао, оценка ущерба в сзао, оценка ущерба в свао москвы, оценка ущерба в вао москвы, оценка ущерба в сао москвы, оценка ущерба в цао москвы, оценка ущерба в ювао москвы, оценка ущерба в юао москвы, оценка ущерба в юзао москвы, оценка ущерба в зао москвы, оценка ущерба в сзао москвы, оценка ущерба вднх, оценка ущерба ввц, оценка ущерба на вднх, оценка ущерба на ввц, оценка ущерба у вднх, оценка ущерба на вднх, оценка бизнеса, оценка бизнеса москва, оценка бизнеса в москве, оценка бизнеса московская области, оценка бизнеса в московской области, оценка бизнеса вднх, оценка бизнеса на вднх, оценка бизнеса ввц, оценка бизнеса на ввц, оценка бизнеса у вднх, оценка бизнеса у м. вднх, оценка бизнеса около вднх, оценка бизнеса около м. вднх, оценка бизнеса свао, оценка бизнеса сао, оценка бизнеса вао, оценка бизнеса цао, оценка бизнеса ювао, оценка бизнеса юао, оценка бизнеса юзао, оценка бизнеса зао, оценка бизнеса сзао, оценка бизнеса в свао, оценка бизнеса в сао, оценка бизнеса в вао, оценка бизнеса в цао, оценка бизнеса в ювао, оценка бизнеса в юао, оценка бизнеса в юзао, оценка бизнеса в зао, оценка бизнеса в сзао, оценка бизнеса с выездом, оценка стоимости чистых активов, оценка стоимости чистых активов в москве, оценка стоимости чистых активов москва, оценка стоимости чистых активов московская область, оценка стоимости чистых активов в московской области, оценка стоимости чистых активов свао, оценка стоимости чистых активов вао, оценка стоимости чистых активов цао, оценка стоимости чистых активов ювао, оценка стоимости чистых активов юао, оценка стоимости чистых активов юзао, оценка стоимости чистых активов зао, оценка стоимости чистых активов сзао, оценка стоимости чистых активов в свао, оценка стоимости чистых активов в вао, оценка стоимости чистых активов в цао, оценка стоимости чистых активов в ювао, оценка стоимости чистых активов в юао, оценка стоимости чистых активов в юзао, оценка стоимости чистых активов в зао, оценка стоимости чистых активов в сзао, оценка стоимости чистых активов в свао москвы, оценка стоимости чистых активов в вао москвы, оценка стоимости чистых активов в цао москвы, оценка стоимости чистых активов в ювао москвы, оценка стоимости чистых активов в юао москвы, оценка стоимости чистых активов в юзао москвы, оценка стоимости чистых активов в зао москвы, оценка стоимости чистых активов в сзао москвы, оценка стоимости чистых активов вднх, оценка стоимости чистых активов на вднх, оценка акций, оценка стоимости бизнеса, оценка ущерба у м. вднх, услуги по оценке, все виды оценки, оценщик, оценка недвижимости, юридические консультации, оценка недвижимости в москве, оценка ущерба после дтп, оценка машин, оценка оборудования, оценка ущерба после залива, оценка ущерба после пожара, оценка бизнеса, оценка квартиры, оценка дач, оценка гаражей, юридические услуги, юристы вднх, юридические консультации населению, юристы ввц, юристы свао, юридическая компания, юридическая фирма, консалтинговая компания, консалтинговая фирма, консалтинговые услуги, алименты, развод, раздел имущества, юристы москвы, юридическая помощь, восстановление на работе, взыскание алиментов, налоговые споры, споры с налоговой, корпоративные споры, споры с акционерами, дебиторка, взыскание дебиторки, арбитраж, арбитраж москва, арбитражный суд москвы, арбитражный суд московской области, иск, суд, жалоба, апелляция, кассация, фас мо, выселение из квартиры, вселение в квартиру, регистрация ооо, регистрация ип, внесение изменений в учредительные документы, замена участника, смена адреса, перепланровка, оформление земли, оформление перепланировки, получение права собственности на недвижимость , услуги оценщика, оценка недвижимости, оценка недвижимости для продажи, оценка оборудования, оценка квартир, оценка жилья, оценка земли, оценка автомобиля, оценка ущерба после дтп, оценка ущерба после залива, оценка ущерба после пожара, оценка ущерба залив, оценка ущерба дтп, оценка ущерба пожар, оценка фирмы, оценка бизнеса, оценка компании, оценщики, независимая оценка недвижимости, независимая оценка оборудования, независимая оценка ущерба, независимая оценка в москве, независимая оценка в московской области, независимая оценка недвижимости в москве, независимая оценка недвижимости в московской области, независимая оценка коммерческой недвижимости, независимая оценка коммерческой недвижимости в москве, независимая оценка коммерческой недвижимости в московской области, выезд оценщика, оценить недвижимость, оценить недвижимость в москве, оценить недвижимость в московской области, оценить коммерческую недвижимость, оценить коммерческую недвижимость в москве, оценить коммерческую недвижимость в московской области, оценка стоимости недвижимости, оценка стоимости недвижимости в москве, оценка стоимости недвижимости в московской области, оценка стоимости коммерческой недвижимости, оценка стоимости коммерческой недвижимости в москве, оценка стоимости коммерческой недвижимости в московской области, оценка квартир в москве, оценка квартир в московской области, оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости, оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в москве, оценка рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости в московской области, оценка недвижимости для продажи, оценка коммерческой недвижимости для продажи, оценка интеллектуальной собственности, независимая оценка квартир, независимая оценка жилья, независимая оценка дачных домиков, независимая оценка земельного участка, независимая оценка в подмосковье, независимая оценка жилья в подмосковье, независимая оценка квартир в подмосковье, независимая оценка коммерческой недвижимости в подмосковье